ரெரா நான்கு ஆண்டுகள் நிறைவு... தமிழக ரியல் எஸ்டேட்டில் என்னென்ன மாற்றங்கள்? ஒரு விரிவான அலசல்...

'ரெரா’ எனச் சுருக்கமாக அழைக்கப்படும் ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் (Real Estate Regulatory Autiorities - RERA), இந்தியா முழுவதும் மனை, வீடு வாங்குபவர் களின் நலனைக் காக்கவும், கட்டுமானத் துறையில் வெளிப்படைத் தன்மையை உறுதிசெய்யவும் கொண்டு வரப்பட்டது. இந்தச் சட்டம் 2017-ம் ஆண்டு அமலுக்கு வந்தது.

ரெரா அமைப்பில் பதிவு செய்யப் பட்ட புராஜெக்ட்டில் ஏற்படும் சிக்கல்களுக்கு வழிகாட்டுதல் மற்றும் நிவாரணத்தை, வீடு வாங்குபவர், பில்டர்/புரொமோட்டர்கள் பெறுவதற்கும் வழிவகுக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் ஏஜென்டுகளும் புரோக்கர் களும் இந்த ரெரா அமைப்பில் பதிவு செய்துகொள்ள வேண்டும். இந்த அமைப்பு, இரண்டு மாதத்துக்குள் பிரச்னைக்குரிய தீர்வு அல்லது நிவாரணம் வழங்குகிறது.

அருண் எம்.என் நிறுவனர் மற்றும் நிர்வாக இயக்குநர், காசாகிராண்ட்

தமிழ்நாடு ரெரா செய்தது என்ன?

தமிழகத்தில் ரெரா சட்டத்தைச் செயல்படுத்த, ‘தமிழ்நாடு ரெரா’ என்று ஓர் அதிகார அமைப்பு அமைக்கப்பட்டது. இந்தச் சட்டத்தைச் செயல்படுத்த https://ift.tt/3r2h7Uc என்ற இணையதளம் வடிவமைக்கப்பட்டு, ஆன்லைன் மூலம் நடவடிக்கைகள் எடுக்கப்பட்டு வருகின்றன. இந்த இணையதளத்தில் புராஜெக்ட்டைப் பதிவு செய்வதற் கான தளம், நுகர்வோர்களுக்கான குறைகளைப் பதிவு செய்யும் தளம் போன்றவையும் இருக்கின்றன.

இந்த இணையதளத்தில் புதிய புராஜெக்ட்டுகள் கட்டாயம் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். அதில் புராஜெக்ட்டுகளின் விவரங்கள், அப்ரூவல் விவரங்கள் இருக்கும். மக்கள் யார் வேண்டுமானாலும் இதைப் பார்க்க முடியும். ரியல் எஸ்டேட் விளம்பரங்களில் ரெரா பதிவு எண்ணைக் குறிப்பிடுவது அவசியம். ரெராவில் பதிவு செய்யாத புராஜெக்ட்டுகளில் வீடுகளின் பத்திரப் பதிவை நிறுத்தும் அதிகாரம், ரெரா அமைப்புக்கு இருக்கிறது, தமிழகத்தைப் பொறுத்தவரை, ரியல் எஸ்டேட் துறைக்குப் பலனளிக்கக்கூடிய செயல்களை இந்த அமைப்பு செய்து வருகிறது.

கட்டுமான நிறுவனங்கள் ரெரா சட்டத்தின் விதிமுறைகளைப் பின்பற்ற வில்லை எனில், அபராதம் மற்றும் தண்டனை விதிக்கப்படுகின்றன. ரெரா சட்டத்தின்கீழ் கட்டுமான நிறுவனங்கள் பதிவு செய்யவில்லை எனில், வங்கிகளிடம் ரியல் எஸ்டேட் கடன் பெற முடியாது. இந்தச் சட்டம் வீடு வாங்குபவர்கள், பில்டர்கள் இடையே நடக்கும் பரிவர்த் தனைகளை ஒழுங்குபடுத்தியிருக்கிறது. இதில், குடியிருப்புத் திட்டங்கள், கமர்ஷியல் புராஜெக்ட்கள் அடங்கும்.

நான்கு ஆண்டு நிறைவு...

தமிழ்நாட்டில் ரெரா சட்டம் அமலுக்கு வந்து நான்கு ஆண்டுகள் கடந்திருக் கின்றன. இதன் மூலம் ஒட்டுமொத்த ரியல் எஸ்டேட் அதிக நன்மைகளை அடைந்திருக்கிறது. பல்வேறு ஆரம்பக் கட்ட சவால்கள், நடைமுறை சிக்கல் களைத் தகர்த்து எறிந்து, தமிழ்நாடு ரெரா அமைப்பு சிறப்பாகச் செயல்பட்டுக் கொண்டிருக்கிறது; தற்போது வேகமாகவும் சரியாகவும் விதிமுறைகள் கடைப்பிடிக்கப்பட்டு வீடுகள் கட்டி முடிக்கப்பட்டு சரியான நேரத்தில் வாடிக்கையாளர்களிடம் ஒப்படைக்கப்படுகிறது. இதனால், வீடு வாங்குபவர்களின் புகார்கள் வெகுவாகக் குறைந்திருக் கின்றன.

சர்ச்சைகளைத் தீர்த்து வைப்பது இந்தச் சட்டத்தின் முக்கிய அம்சமாக இருப்பதால் இது சாத்தியமாகியிருக்கிறது. இந்தச் சட்டத்தின் கீழ் விதிமுறைகளை உருவாக்கவும் ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்கள் தொடர்பான சிக்கல் களைக் கண்காணித்து, தீர்த்து வைக்கவும் மேல்முறையீட்டுத் தீர்ப்பாயம் (Appellate Tribunal) இருக்கிறது.

வெளிப்படைத்தன்மையை உறுதி செய்தல்...

திட்டத்தின் பதிவு, பெறப்பட்ட அனுமதிகள் மற்றும் ஒப்புதல்கள், பின்பற்ற வேண்டிய நடைமுறை கள் போன்றவை ரெரா இணைய தளத்தின் ஆன்லைனில் தெளிவாக, ரியல் எஸ்டேட் நிறுவனத்தால் பதிவேற்றப்பட வேண்டும். இது ரியல் எஸ்டேட் டெவலப்பர்கள், புரொமோட்டர்கள், பில்டர்கள் மற்றும் மனை - வீடு வாங்குபவர்களுக்கும் இடையில் ஒரு மென்மையான ஒருங்கிணைப்புடன் வெளிப் படைத் தன்மையைக் காட்டுகிறது. பில்டர் / புரொமோட்டரின் முறைகேடுகள், கட்டுமான தாமதங்கள் மற்றும் பிற தவறுகள் போன்ற அடுத்தடுத்த தீர்வு நடவடிக்கைகளுடன் தெளிவாக இணையதளத்தில் வெளியிடப் படுகின்றன.

சிக்கல்களைத் தீர்த்த ரெரா...

இந்தச் சட்டம் முக்கியமாக அனைத்துப் பங்குதாரர்களுக்கும் சரியான செயல்முறையை நடைமுறைப்படுத்துவதை உறுதி செய்கிறது. நீண்டகாலத்தில் முரண்பாடுகள் மற்றும் குழப்பங்கள் நீக்கப்பட்ட ஒரு மென்மையான நடைமுறையைச் செயல்படுத்துகிறது. இது அதிக இடைநிலை சிக்கல்கள் இல்லாமல் சரியான செயல் முறைக்கு வழிவகுக்கிறது.

புராஜெக்ட்டுகளின் கட்டுமானப் பணிகளில் ஏற்படும் தாமதத்தால் வீடு வாங்குபவர் மற்றும் கட்டுமான நிறுவனத்துக்கு ஏற்படும் அதிக நிதி இழப்பை சீர்செய்ய நடவடிக்கை எடுக்கப் படுகிறது. இதனால், கட்டுமானப் பணி குறிப்பிட்ட காலத்துக்குள் நிறைவேற வழிவகை செய்யப் படுகிறது. இந்த இருவழி செயல் முறை, ஒழுங்குமுறை வழிமுறைகள், நடைமுறைகள் உள்ளிட்ட ஒட்டுமொத்த அமைப்பை மேம்படுத்துவதை உறுதி செய்கிறது.

விரைவான ஒப்புதல்...

தமிழ்நாட்டில் ரெரா சட்டம் அமலுக்கு வந்த பிறகு, ரியல் எஸ்டேட் பரிமாற்றங்களில் வெளிப்படைத்தன்மை மற்றும் நம்பகத்தன்மை அதிகரிக்கிறது. கட்டுமானத் திட்டங்களுக்கு விரைந்து ஒப்புதல் கிடைக்கிறது. பல புராஜெக்ட்டுகள் தமிழ்நாடு ரெராவின்கீழ் அமல்படுத்தப் பட்டிருக்கின்றன. ரெராவில் பதிவு செய்யப்பட்ட பல திட்டங்கள் சென்னை, செங்கல் பட்டு, காஞ்சிபுரம் மற்றும் திருவள்ளூர் மாவட்டங்களில் அமைந்துள்ளது.

பதிவு செய்யவில்லை எனில் அபராதம்...

அண்மைக் காலத்தில், வீட்டை ஒப்படைக்காத பில்டருக்கு அபராதம் விதிக்கப்பட்டிருப் பதுடன், குற்றவியல் நடவடிக்கையும் எடுக்கப்பட்டிருக்கிறது. மேலும், கொடுத்த வாக்குறுதியைக் காப்பாற்றாத பில்டர் / டெவலப்பருக்கு அதிக அபராதம் விதிக்கப்பட்டுள்ளது. அதேபோல, பொதுப் பயன்பாட்டு இடம் தொடர்பான விஷயத்தில் விதிமுறையைப் பின்பற்றாத பில்டர்களுக்கு அபராதம் போடப் பட்டிருக்கிறது.

தமிழ்நாடு ரெரா அமைப்பில் பதிவு செய்யாத 35 புராஜெக்ட்டுகளுக்கு அபராதம் விதிக்கப்பட்டிருக்கிறது. இதன் மூலம் தமிழக ரியல் எஸ்டேட் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மை மிகவும் அதிகரித் திருப்பதைப் பார்க்க முடிகிறது. இதன் மூலம் வீடு வாங்குபவர்களின் நலன் சிறப்பாகப் பாதுகாக்கப்பட்டு வருகிறது.

தற்போதைய நிலைமை

கொரோனா இரண்டாவது அலை, கட்டுமானப் பொருள்களின் விலையை அதிகரித்திருக்கிறது. இதனால், பல புராஜெக்ட்டுகளில் பணி நிறைவு பெற ஓராண்டுக்கு மேல் கால தாமதம் ஏற்படும் என எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இதனால், பில்டர்கள் / டெவலப்பர்கள் கட்டுமானத் திட்டங்களை நிறைவேற்றுவதற்கான காலக்கெடுவை நீடிக்க ரெரா அமைப்பைக் கேட்டுக்கொண்டிருக்்கிறார்கள்.

கொரோனா பாதிப்பால் பில்டர்கள் மற்றும் வீடு வாங்குபவர்கள் நிதிச் சிக்கலில் மாட்டியிருக்கிறார்கள். எனவே, புராஜெக்ட் நிறைவேற்றும் காலத்தை நீடிப்பது இரு தரப்பினருக்கும் நன்மை செய்வதாக இருக்கும். மேலும், கால தாமதத்துக்கான வழக்குகள், அபராதம் போடாமல் இருப்பது பில்டர்கள் மற்றும் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு நல்லதாக இருக்கும்.

தமிழ்நாடு ரெரா நீண்டகாலத்தில் ரியல் எஸ்டேட் துறை நம்பகத்தன்மை மற்றும் வெளிப்படைத்தன்மையுடன் இயங்க உதவியாக இருக்கும். இது தமிழக ரியல் எஸ்டேட்டின் அடுத்தகட்ட வளர்ச்சிக்கு பெரும் உதவியாக இருக்கும் என்பதில் சந்தேகம் இல்லை!

******

தமிழ்நாடு ரெரா: பதிவு செய்யப்பட்ட புராஜெக்ட்டுகள், ஏஜென்டுகள் விவரம்..!

தமிழ்நாடு ரெரா அமைப்பில் 2017-ம் ஆண்டில் 280 திட்டங்கள் பதிவு செய்யப்பட்டன. இந்த எண்ணிக்கை 2018, 2019 மற்றும் 2020-ம் ஆண்டுகளில் முறையே 564, 492 மற்றும் 755 ஆக இருந்தது. 2021 ஜூன் 30 வரையில் 374 திட்டங்கள் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன. பதிவு செய்யப்பட்ட ரியல் எஸ்டேட் ஏஜென்டுகளின் எண்ணிக்கை 2017, 2018, 2019, 2020-ம் ஆண்டுகளில் முறையை 185, 206, 688, 240 ஆக உள்ளது.

ரத்து செய்யப்பட்ட திட்டங்களின் எண்ணிக்கை 23 ஆகவும், விலக்கிக்கொள்ளப்பட்ட திட்டங்களின் எண்ணிக்கை 21 ஆகவும், திருப்பி அளிக்கப்பட்ட திட்டங்களின் எண்ணிக்கை 10 ஆகவும், அபராதம் விதிக்கப்பட்ட பதிவு செய்யாத திட்டங்களின் எண்ணிக்கை 35 ஆகவும் உள்ளன. - சி.சரவணன்

source https://www.vikatan.com/business/real-estate/4th-anniversary-for-the-tamil-nadu-rera